Как изменилась ипотека и рынок ипотечного кредитования в 2008 году? Какое влияние эти изменения произвели на рынок недвижимости? Как сказываются тенденции в сфере ипотечного кредитование на динамику рынка недвижимости? Перемены в законодательной сфере, что они привносят в ипотеку? Как всё это может сказаться на нас, обычных людях, как нам к этому относиться и что предпринять?
Поскольку чем дальше, тем больше ощущается взаимное влияние ипотечного рынка и рынка недвижимости в нашей стране, то разумнее всего не рассматривать эти перемены в отрыве друг от друга. Попытаемся взглянуть на них, как на единый процесс.
Основные факторы, оказывающие существенное влияние на обе эти сферы можно охарактеризовать довольно коротко: рост стоимости жилья, превышение спроса над предложением в сфере недвижимости, высокая конкурентная борьба среди банков, предоставляющих ипотечные кредиты, "кредитный кризис" на Западе. Рост цен на недвижимость сейчас сильно превышает рост доходов населения в нашей стране. Как следствие этого уже теперь ипотека становится доступна только верхним слоям среднего класса. Действительно богатый человек вообще не станет связываться с кредитами для покупки жилья, людям же среднего и низкого достатка ипотека оказывается нынче не по карману. Таким образом, в нашей стране ипотечные кредиты начинают терять своё традиционное общепринятое во всём мире значение: способ получить жильё для тех, кто не может позволить купить его сразу и единовременно (в том числе молодые семьи). Несмотря на это, по свидетельствам аналитиков, рынок ипотечного кредитования совсем не собирается снижать темпов своего развития и по-прежнему продолжает расширяться.
Надо отметить, что не только рост цен на недвижимость оказывает своё влияние на ипотеку, но и наоборот: развитие ипотечного рынка само по себе провоцирует рост стоимости жилья.
Ещё один камушек в огород ипотеки кинуло наше законодательство. Как известно, в последнее время серьёзно ужесточились меры по борьбе с "серыми доходами", и уже известны неодиночные случаи, когда банки, слишком либерально относящиеся к происхождению доходов своих ипотечных клиентов, лишаются лицензирования. Происходит это обычно с довольно грозно звучащей формулировкой: "нарушение трeбoваний фeдeральнoгo закoна О прoтивoдeйствии лeгализации (oтмыванию) дoхoдoв, пoлучeнных прeступным путeм, и финансирoванию тeррoризма". А реалии таковы, что у каждого пятого гражданина нашей страны неофициальные доходы превышают размер официальных, а значит, сейчас отсеивается ещё около 15-20% потенциальных клиентов ипотеки.
Интересный комплекс тенденций можно наблюдать в области улучшения жилищных условий. С одной стороны, спрос на недвижимость явно превышает предложение, третьесортный вторичный рынок преобладает над новостройками. С другой стороны, больше трёх четвертей ипотечных договоров заключаются как раз с целью увеличения жилплощади, а не приобретения единственно необходимой квартиры. И в это же время постоянно растёт соотношение цен между одно-, двух- и трёхкомнатными квартирами. Если цены на однокомнатные квартиры в целом даже упали, то на трёхкомнатные повысились очень серьёзно и продолжают повышаться. Такая вот нестандартная парадоксальная ситуация складывается.
Во всех странах бывшего Союза наблюдаются своего рода центробежные тенденции в приобретении жилья, в том числе и при посредстве ипотеки. То есть Москвичи, например, чаще стали приобретать жильё на окраине города, а ещё чаще – в дальнем Подмосковье или соседних областях. И так везде, от центров городов – к окраинам, от крупных областных центров и столиц – к более мелким городам и даже пригородам. Объясняется это довольно просто – всё тем же непомерным ростом цен на недвижимость – даже коренным столичным жителям с постоянным неплохим доходом уже далеко не всегда по карману покупка недвижимости в собственном городе, в том числе и в кредит. Что касается новостроек. Если ранее аналитики возлагали большие надежды на совместные программы между банками и строительными компаниями, то теперь приходится признать, что эти надежды, вероятно, были напрасными. Вследствие западного кризиса на кредитном рынке отечественные банки стали более чем осторожны, а, как это не прискорбно, сотрудничество в сфере строящегося жилья (включая совместные программы) следует отнести к кредитным операциям повышенного риска.
И ещё пару неприятных ноток принёс с собой в нашу страну пресловутый американский кризис. Банки вынуждены повышать требования к надёжности потенциальных клиентов ипотеки, что в свою очередь несёт с собой потерю чуть ли не трети желающих получить кредит на жильё, это во-первых. Во-вторых, не секрет, что отечественные банки для обеспечения ипотечных кредитов часто сами пользуются кредитами зарубежных банков, где процентные ставки в разы ниже их собственных, эта система сильно пострадала вследствие западного кризиса. Что остаётся нашим банкам? Правильно, повышать процент на свои кредитные услуги, ужесточать контроль над клиентами, ухудшать условия кредитования.
Невзирая на все перечисленные коллизии рынков недвижимости и кредитования конкуренция в ипотечной сфере и не думает уменьшаться. А значит, что и дальше будут наблюдаться серьёзные отличия между условиями, предлагаемыми небольшими либо неустоявшимися банками, и теми программами, какие предлагают известные крупные банки, уже успевшие наработать свою клиентуру. Но здесь надо отметить ещё одну тенденцию, особенно заметную в этом году. Очевидным становится перераспределение ипотечного рынка, инициатива неуклонно перетекает к солидным крупным банкам, большие банки поглощают мелкие, следует ожидать дальнейшего ужесточения в отборе клиентов, претендующих на ипотечные кредиты и более тщательной оценки их дальнейшей платёжеспособности.
В заключение постараемся очень кратко перечислить те изменения, которые не были упомянуты в статье, но мимо которых всё же никак нельзя пройти.
Из-за большого потока заявок в большинстве банков сильно увеличился срок их рассмотрения. Специалисты видят выход в техническом решении – речь идёт о скоринговых системах.
Наконец-то и у нас стали учитывать кредитную историю претендентов при рассмотрении заявок на ипотечные кредиты.
Увеличилась доля кредитов в национальной валюте. Кроме того, в некоторых банках появились предложения по кредитованию в довольно экзотических для наших мест валютах.
Выросло число кредитов, одобренных банками, но так и не выданных из-за отказа клиента. Обычно такое случается, если заявка рассматривается несколько месяцев, а за это время средний ценовой уровень недвижимости успевает повыситься, таким образом, потенциальному клиенту покупка жилья в кредит уже становится финансово недоступна (рассчитывал на одни деньги, а выходит дороже).
Набирают популярность ипотечные кредиты с нулевым или низким первоначальным взносом. Нужно сказать, что именно кредитование без начального взноса породило в итоге американский ипотечный кризис. Так что не думаю, что отечественные банки поддержат такую потребность населения в будущем.
И последнее, эксперты отмечают явное повышение информированности населения относительно ипотеки за последний год и, как это не странно, отчасти связывают с этим некоторое падение популярности ипотечного кредитования в народе.
Источник
