С ростом числа ипотечных сделок растет и доля квартир, которые находятся в залоге. Но эти квартиры отнюдь не «выпадают» из жизни и рыночного оборота, и даже сейчас существует несколько способов их продать и передать другим лицам.

На рынках развитых стран большинство квартир, которые выставляются на продажу, – залоговые. То есть хозяева купили их в кредит, который до сих пор не выплатили – сроки ипотечного кредитования достаточно длительны. Наш рынок пока знает мало подобных примеров, однако дело идет к тому, что такие квартиры с развитием ипотечного кредитования будут появляться в продаже все чаще. «Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно, – говорит Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. – Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше».

Залог – это лишь частичное ограничение права собственности.Главное условие продажи квартиры под залогом – согласование сделки с банком. Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», поясняет: «В Едином государственном регистре прав на имущество (ЕГРП) содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем. Следовательно, чтобы продать квартиру, нужно сначала снять обременение, а это невозможно без согласия банка».

Способ № 1. Продать квартиру и полностью погасить кредит за счет покупателя

Павел Комолов приводит упрощенный пример такой сделки. Сначала продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 тыс., а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 тыс. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы $80 тыс. и $20 тыс., первая сумма причитается банку, а вторая – продавцу. Как правило, условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, через две недели или месяц (в зависимости от срока регистрации) сделка купли-продажи квартиры считается совершенной.

Теоретически возможна и такая схема: заемщик продает квартиру покупателю, последний с согласия банка становится на место заемщика в кредитном договоре (такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника. Однако практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает.

Способ № 2. Погасить кредит самостоятельно и продать квартиру

В действительности сейчас, при развитии рынка потребительского кредитования, занять $20-30 тыс. без залога не представляет труда. Если квартира покупалась несколько лет назад, то вполне возможно, именно этой суммы хватит, чтобы погасить кредит и вывести ее из-под залога. И тогда можно совершенно спокойно продавать квартиру, как обычную.

Способ № 3. Передать квартиру в уставной фонд предприятия

На такую сделку тоже требуется разрешение банка. Сделка такого рода возможна только при активном участии банка-залогодержателя. «Ведь по сути банк должен снять залог с объекта до того, как получит полный расчет по кредиту, либо получить этот расчет заранее, но в обмен на банковскую гарантию того, что залог будет снят». Однако надо понимать, что с технической точки зрения эти сделки до конца не отработаны, и в каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход.

Способ № 4. Купить себе другое жилье – дешевле или дороже

Такие сделки чаще всего совершаются в случаях, когда заемщик желает улучшить жилищные условия – продать заложенную квартиру и купить более комфортабельное жилье. Если заемщик добросовестно платит по предыдущему займу, банк вполне может пойти ему навстречу и предоставить еще один кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся и частично погасить новый кредит вырученной суммой. Для банка такая сделка весьма выгодна.

Cейчас гораздо реже подобные сделки совершают «от безнадежности» – если заемщик планирует рассчитаться с банком, а на оставшиеся средства купить себе жилье подешевле. Рост цен на рынке вполне позволяет сделать это довольно безболезненно. Пока российский рынок ипотеки весьма благополучен с точки зрения возврата кредитов: по статистике, «кризис» у заемщика в России наступает в среднем в 0,01% случаев (на развитых ипотечных рынках Запада дефолтами заканчиваются 1% кредитов),

Способ № 5. Перестать платить по кредиту

Если заемщик перестанет выплачивать кредит банку после продажи взятой по ипотеке квартиры, то, так как квартира находится в залоге у банка, банк может подать в суд и отсудить квартиру (залог). Тогда покупатель ипотечной квартиры ее потеряет, ему вернется лишь та часть денег, которая останется после того, как банк продаст квартиру на торгах и покроет свои издержки. Это, видимо, самый болезненный способ расстаться с квартирой.