Ипотека, несмотря на ее активное развитие и пропаганду, до сих пор остается малодоступным для россиян удовольствием. То и дело появляются сообщения, что банки снижают ставки по ипотечным кредитам. Не так давно до 11 проц годовых снизило ставки на покупку готового жилья Агентство по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/, а базовые ставки различных банков составляют сейчас порядка 10,5-12 проц годовых. Вроде бы растет и спрос на ипотеку. По данным того же АИЖК, в 1-м полугодии 2006 г доля сделок с использованием ипотеки составила 6 проц от общего числа сделок купли-продажи. А по данным БДО "Юникон", на середину лета россияне были должны банкам около 300 млрд руб.

Вместе с тем, все больше аналитиков рынка прогнозируют, что "ипотечный бум" постепенно идет на спад. Виной тому – стоимость квартир, которая стала по-настоящему непомерной. На сегодняшний день квадратный метр жилья в столице стоит около 4 тыс долл, и пока уместно лишь говорить о возможном снижении темпов роста, но ни в коем случае не об удешевлении.

Однако во всем мире жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра примерно равна ежемесячному доходу семьи. В Москве же это соотношение превышено более чем вдвое. В пользу цен, разумеется. Среднемесячный взнос по кредиту в среднем равняется 2 тыс долл, а банки редко выдают кредит, если ежемесячный платеж "съедает" более 50 проц доходов. В регионах, конечно, цены на жилье ниже, но и уровень заработных плат – тоже, поэтому соотношение получается примерно одинаковое. В результате мы имеем замкнутый круг – популярность ипотеки подстегивает цены на жилье, что, в свою очередь, делает жилье еще более недоступным.

Итак, что такое ипотека – "дорогое удовольствие" или единственная возможность получить комфортное жилье? В этом попытались разобраться участники круглого стола "Ипотека сегодня – неоправданный риск или трезвый расчет?" По мнению президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, переход от распределительной экономики к "жизни в кредит" очень непрост. И в нашей стране такой переход пока не осуществлен. "Как можно дать народу возможность самому выбирать?

Прибыльность по операциям с недвижимостью превысила все мыслимые пределы – за год прогнозируемый рост стоимости жилья оценивается от 80 до 100 проц; ни акции, ни банковские депозиты не могут обеспечить подобной доходности.
Еще одна проблема ипотечного кредитования – отсутствие "длинных денег". Именно длинные кредитные ресурсы обычно используются для выдачи ипотечных кредитов, а их российские банки, как правило, получают за рубежом.

Сами же отечественные банки не любят давать деньги в кредит на долгий срок ввиду непредсказуемости экономической ситуации. К тому же, при рефинансировании закладных банки должны платить налог на прибыль в размере 24 проц.
Но это, в сущности, проблемы банков. Как они будут их решать в условиях все возрастающей конкуренции за клиента, самих потенциальных заемщиков волнует мало. Для них важно другое: на какую квартиру лучше брать кредит – "вторичку" или новостройку? Заем на квартиру в строящемся доме наиболее выгоден с материальной точки зрения, но он же и наиболее рискованный и для банков, и для их клиентов. Стоит хотя бы вспомнить ситуацию с обманутыми дольщиками. Строго говоря, ипотечным такой кредит не является, подчеркивают участники дискуссии. Было бы разумнее назвать его "кредитом на строительство жилья". В этом случае, в залоге у банка остается не квартира /она пока не построена/, а лишь имущественные права на нее. Из-за этого взять кредит на вторичное жилье намного легче, чем на новостройки. Однако сейчас есть и такие программы - по закону недостроенное жилье может быть предметом ипотеки. К тому же, это обещает несколько большие гарантии заемщикам – ведь кроме них в благополучном завершении строительства будет заинтересован и банк, который лишний раз убедится в добросовестности застройщика.

Вообще, по мнению участников дискуссии, ипотека – дело хорошее, только ей пока не хватает пиара. Многие люди ничего не знают об этом, боятся или полны предубеждений. В нашем обществе довольно широко укоренилось представление о том, что брать в долг – постыдно. Дескать, лучше ютиться в однокомнатной квартире с мамой и семьей старшей сестры, но быть "свободным" от "ипотечной кабалы". Это убеждение нужно менять, считают банкиры и риэлтеры. Конечно, самый свободный человек – это бомж с бутылкой: ему ничего не нужно, и он по-своему счастлив. Однако свобода современного цивилизованного человека в том, чтобы брать кредиты и с их помощью жить лучше уже сегодня, а не через 20 лет, когда подойдет срок получения "социальной квартиры" от государства. Пиарить нужно не ипотечный кредит, а возможность выбора уровня жизни, сделали вывод участники круглого стола. И вообще, наши заемщики находятся в более привилегированном положении, чем западные: "у них" нельзя досрочно погасить кредит в течение 5-6 лет, в России же это можно сделать через 6-12 месяцев. Только вот вряд ли те, кто сможет за год "наскрести" 150-200 тыс долл вряд ли будут нуждаться в ипотеке.

Однако участники дискуссии признают и то, что доходы россиян сегодня крайне низкие. Ведь, по разным данным, только 5-10 проц россиян могут воспользоваться ипотечным кредитом. И те 3,5-4 тыс долл в месяц, которые должна иметь семья, чтобы взять кредит на жилье, для многих остаются невыполнимой мечтой. Но даже если трое-четверо работающих в семье все же зарабатывают такие деньги, непонятно, как все они будут ютиться в однокомнатной квартире. Ведь только на нее хватит их совокупных средств, по крайней мере, в Москве. Так что о хорошем качестве жизни говорить не приходится и в этом случае.

Между тем, по мнению экспертов, банки вскоре могут еще больше ужесточить условия выдачи таких займов. Ведь чем дольше растут цены на жилье, тем больше вероятность, что этот рост в конце концов прекратиться, и предмет залога, то есть квартира, может существенно обесцениться.

Судя по всему, и у власти нет рецептов решения "жилищного вопроса". На заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Владимир Путин признал, что реализации проекта "Доступное жилье" "препятствует тяжелый пласт застарелых проблем". Он еще раз заявил о необходимости запустить инструменты для реального развития ипотеки. А сегодня первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев пригрозил увольнять чиновников на местах, мешающих реализации национального проекта "Доступное жилье". Похоже, этот инструмент станет наиболее весомым. Дай бог, если он подействует…