На сегодняшний день одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения денежных средств по-прежнему остается недвижимость. Люди рассматривают приобретение квартиры как инвестиционный инструмент или даже самостоятельный бизнес. Насколько же выгодно вкладывать капитал в жилые квадратные метры и какими параметрами должен обладать объект недвижимости, чтобы принести владельцу наибольшую прибыль и, желательно, в кратчайшие сроки?
По оценкам специалистов, несмотря на небывало быстрый рост стоимости квадратных метров в сегменте экономкласса, наиболее выгодным (при наличии достаточного количества денежных средств) является все же инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он менее других сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов - в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов.
Лучшим подтверждением этому служит тот факт, что в 1999 г., несмотря на общеэкономический кризис в России, элитное жилье продолжало расти в цене. Более того, максимальное падение недвижимости в цене, произошедшее в августе 1998 г., составило не более 20-30% и быстро вернулось к прежним показателям, в то время как в других областях ситуация была гораздо сложнее. В целом, согласно оценкам аналитиков рынка, средний рост цен в этом сегменте на протяжении последних лет составлял 15-25% годовых.
Эксперты сходятся во мнении, что вложения в элитную недвижимость неоднородны. Их можно разделить на два направления: покупка квартиры на первичном и вторичном рынках, каждый из которых имеет свои особенности.
Инвестирование в объекты, выставленные на первичном рынке, в большей мере имеет спекулятивный характер (в положительном смысле этого слова). Сегмент новостроек, отличается значительными рисками, правда, при более высокой доходности.
Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам. «Приобретение жилой недвижимости в возводимых домах ЦАО минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо «замораживания» строительства.
Все более усиливающаяся конкурентная борьба за земельные участки среди девелоперов, занимающихся элитными проектами, приводит к тому, что на начальном этапе требуются солидные финансовые вложения. Соответственно, они заинтересованы, скорее, в завершении работ в назначенные сроки и получении максимальной прибыли, нежели в судебных спорах с участниками долевого строительства. Более того, компании, осуществляющие застройку столичного центра, дорожат своей репутацией, в связи с чем стремятся соблюдать означенные сроки сдачи, иначе жесточайшая конкурентная борьба не позволит им в дальнейшем работать в данном сегменте рынка.
Операции на вторичном рынке недвижимости все-таки менее доходны, и, тем не менее, он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу же после вложения имеющихся средств получает недвижимость, готовую для немедленного использования. Вторичный рынок жилья - это, как правило, квартиры, оформленные в собственность. «Такие апартаменты могут быть как в современных объектах, - так и в домах, построенных достаточно давно. Если сравнивать стоимость жилых площадей в новых комплексах, оформленных в собственность, то она значительно превышает инвестиционную. Уже сам факт оформления собственности на квартиру повышает ее стоимость в среднем на 15-20% от стоимости апартаментов в новостройке».
«Вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома - жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса в сегменте аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствуют о том, что арендные ставки будут стабильно подниматься. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10-12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее: за 6-7 лет при грамотном управлении».
Золотая жила
Не так просто предугадать, какой из проектов окажется наиболее прибыльным. Под понятием «элита» часто подразумевается нечто необычное, нестандартное, новое. А в этом случае сложно предсказать судьбу объекта, находящегося на «бумажном» этапе. Но в любом случае, если ЖК называют элитным, присваивают ему категорию de luxe или класс А, нужно хотя бы проследить, чтобы он обладал всеми необходимыми для этого параметрами и атрибутами. На качество и потенциальную доходность элитной квартиры влияет множество характеристик, основными среди которых являются: местоположение, вид из окон, наличие дополнительных опций (парковка, охрана и т.д.), размер квартиры, качество ремонта (если мы говорим о вложениях в готовое жилье).
Среди других критериев называют архитектуру, инженерное оснащение, инфраструктуру, кроме того, немаловажным считается окружение дома, а также безопасность.
Кроме местоположения, все большую роль начинают играть статус и репутация девелопера (которая оказывает влияние на значимость проекта в глазах покупателей); его ликвидность и является своего рода гарантом качества и надежности, что немаловажно при крупных инвестиционных вложениях.
И все-таки, немного конкретики: элитное жилье в целях инвестирования покупают люди, имеющие достаточно высокий доход (элитная недвижимость - инвестиции выгодные, но требующие очень больших финансовых вложений). Это владельцы бизнеса (одного или нескольких), топ-менеджеры ведущих российских предприятий разных отраслей (в основном все-таки сырьевых), крупные чиновники (причем и настоящие, и бывшие) и так называемые олигархи.
Скажи мне, кто твой риэлтор...
Поиск квартиры (или нескольких квартир) для инвестирования осуществляется, как правило, при помощи риэлторов. Как показывает практика, недостаточно выбрать ликвидный с обывательской точки зрения объект - необходимо получить подтверждение своим догадкам и оценкам, т.е. хорошо знать конъюнктуру рынка и обладать профессиональным чутьем. Поэтому имеет смысл обращаться только к тем компаниям, которые давно и успешно работают с элитной недвижимостью.
«Инвесторы используют все механизмы для поиска интересующей их информации, - но, как правило, обращаются к специалистам. При этом они четко обозначают свои цели перед консультантами. Покупатели элитных квартир знают о размере доходов, которые они хотят получить, и ориентируют консультантов на поиск объектов, соответствующих их запросам и бюджету».
Кстати, о бюджете. Эксперты говорят, что капитал, с которым можно начинать игру на рынке инвестирования в дорогую недвижимость, должен составлять минимально $500 тыс., а желательно - от $1 млн. Потому что для серьезного инвестирования желательно приобретать не одну квартиру, а сразу несколько. Ведь вкладывая в один объект, инвестор рискует гораздо больше, чем при покупке сразу нескольких. Но при удачном раскладе «уже через два-три года можно не только решить свой собственный квартирный вопрос, - но и значительно приумножить свой капитал. Причем зачастую оказывается, что именно риэлтор подталкивает клиента на такие «игры в недвижимость». И если результатом довольны оба участника, взаимовыгодный союз может длиться годами».
Ситуация с невероятной доходностью от вложений в недвижимость изменится совсем скоро. Естественно, приобретение квартир будет по-прежнему ликвидно и даже прибыльно, но инвестирование в недвижимость как вид бизнеса вряд ли будет развиваться столь стремительно.
